业主或物业使用人对外墙的合理使用不应收取物业费
提示：物业公司除了根据由物价部门核定的收费标准收取物业服务费外，无权要求业主或物业使用人支付对外墙的合理使用的物业服务费。
【案件】：
某物业公司与开发商签订了《前期物业服务合同补充协议－收费明细表》，约定：业主和使用人占用使用外墙的，经巡查发现后责其拆除，并按建筑面积每平方米50元／月收取占用服务费，发现后及时收取；该协议未经政府职能部门备案登记或批准。王某系该小区的业主，王某将其所有的商业用房一间租给某食品公司经营食品。食品公司为了进行经营，在商业用房的门眉上悬挂了招牌及标识，在门框上张贴了对联，在对应的外墙悬挂了空调外机。物业公司认为食品公司上述行为属于使用了共有部分的外墙，遂要求食品公司支付广告牌占用外墙的物业服务费。双方为此发生纠纷。
【律师分析】
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定“业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权”。业主或者物业使用人在与其商业用房专有部分相对应及合理范围内的外墙上安置招牌或同性质的广告，其行为并不违反法律、法规，也不损害他人合法权益，应当认定为是对外墙的合理使用。
根据有关规定，物业管理收费中的公共性服务收费应实行政府定价，收费标准由物价部门核定；特约服务收费应由双方协商议定。业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。本案中，业主并未对占用共有外墙是否收费作出决定，物业公司未经物价部门批准也未与业主、物业使用人对此作出明确约定，故物业公司除了根据王某的房屋面积及其收费标准收取物业服务费外，无权要求业主或物业使用人支付广告牌占用外墙的物业服务费。
【审判结果】
法院认为，根据有关规定，物业管理收费包括公共性服务收费和特约服务收费。本案所涉小区系未成立业主委员会独立物业管理的大厦，公共性服务收费应实行政府定价，其收费标准由物价部门核定。特约服务收费应实行明码实价，并坚持自愿原则，不得强行收费，其收费标准由双方协商议定。在本案中，物业公司确认向食品公司收取广告牌占用外墙的物业服务费为公共性服务收费。根据规定应由政府定价，物业公司主张的外墙的物业服务费却未报物价部门核定，系擅自扩大收费，违反了相关规定，且因该收费明细表未备案亦未与业主沟通应对王某、食品公司缺乏约束力，故法院判决驳回了物业公司的诉讼请求。
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