简析实质审查房地产权行政登记
【案情】
原告王某在原河南省洛阳市某某村有祖辈遗留的结构房屋（未办理房地产权证）。在本案中第三人张某因与原告的房屋相距较近。在2013年11月左右，原告得知县国土房管局在开展复耕工作，故前往查询，发现被告却将原告的祖业房屋初始登记给张某，原告认为被告的登记行为严重侵犯了自己的合法权益，并且原告先提起民事诉讼，请求法院依法撤销被告为第三人颁发的房地产权证。
【分歧】
本案对被告国土房管局在进行房地产权行政登记中，对申请人提供的材料是作形式审查，还是作实质审查
【评析】
《房屋权属登记管理办法》第十条规定：房屋权属登记依据以下程序进行：（一）受理登记申请；（二）权属审核；（三）公告；（四）核准登记，颁发房屋权属证书。本条第（三）项适用于登记机关认为有必要公告的登记。《重庆市土地房屋权属登记条例》（以下简称条例）进行登记。该条例第十一条规定：符合下列条件的，土地房屋行政主管部门应予登记：（一）提交资料齐全；（二）权属来源合法，四至界限清楚明确；（三）申请登记内容与提交资料证明的内容及土地房屋实际现状一致；（四）权属无争议。该条例第三十一条规定：村民申请住宅的土地房屋权属登记，应提交宅基地批准文件、土地房屋平面图。《中华人民共和国土地管理法》实施以前修建的住宅，村民不能提交权属来源证明文件的，经所在地村民小组出具的证明，由土地房屋行政主管部门核准登记。
所谓形式审查，就是仅限于登记颁证行为作出时，申请人提供的材料是否满足法律规范设定的事实要件，即提供的登记材料是否具备、齐全。所谓实质性审查，就是除了形式审查外，还要对申请人提供的登记材料的真实、合法、有效性作全面的审查。
在本案中被告仅作了形式审查，并未对其进行实质审查，也未按照条例的规定予以公告，导致将有权属争议的房屋登记给第三人，存在缺乏房屋权属来源合法的主要证据，且被告存在违反法定程序的行为，依法应当撤销，因此，法院依法判决被告作出的房地产权登记应撤销。
【审判】
在我国，国土房管部门在办理房地产权行政登记时，对申请人提供的材料应当全面真实的的实质审查，确保登记内容的真实性为准。这些审查应包括：一是审查登记手续和材料的主要内容的真实性和合法性；二是审查登记手续、提供的材料等是否齐全、合法；三是对申请人提供的材料存在的疑点，应予以核实。
在本案中，国土房管局在办理房地产权登记时，对房屋登记申报资料的形式和真实性、有效性均应当履行实质性审查职责，确保登记的准确、合法和真实。
