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擅自将房屋转租是否一定可以解除合同?

作者:上海房产律师    / 时间: 2017-10-15 11:36:34

【案情】

2016年8月29日,甲方小林与乙方老王签订《租房合同》一份,约定:甲方同意将一铺面租给乙方作为商业超市使用。时间从2016年10月12日至2018年10月12日止。租赁期三年,租赁期每月租金2500元,乙方每月12日前交纳该期租金。房屋押金5000元,租赁期间,乙方未经甲方同意,不得擅自转租给第三方。如要转让,提前一个月通知甲方并征得甲方同意方可,如有违约,则赔付甲方房租2500元。租赁期间,双方不得擅自终止合同。如需提前解除合同,甲、乙双方均应提前45天通知对方,并经协商一致后方可终止合同。2016年10月1日,甲方老王与乙方孙某签订一份《租赁合同》合同,约定:甲方同意将铺面的一部分租给乙方使用,时间从2016年10月1日起至2018年10月12日止。

 

在老王与小林签订租赁合同之前,铺面已被分割为两个独立的铺面,上述两份合同签订后,老王使用该铺面的西侧部分铺面经营超市,良某使用该铺面的东侧部分铺面经营体育用品。2016年11月小林对良某在此经营提出异议,现老王不同意解除双方于2016年8月29日签订的《租赁合同》。

 

小林诉至法院,请求:1、判令解除双方于2016年8月29日签订的《租赁合同》;2、判令老王与良某退回铺面;3、判令何支付小林违约金2500元。

 

【评析】

对老王是否存在转租的行为,是否应给付小林违约金2500元的问题,老王在与小林签订《租房合同》后,又同第三人签订《租房合同》,将其租赁的门面的一部分转租给良某,其存在转租行为。双方签订的《租房合同》,是双方真实之意思表示,且未违反法律、法规强制性规定,属有效协议,双方须按协议约定全面履行自己的义务。现老王违反《租房合同》的约定,将铺面的一部分转租给良某使用,故对小林要求老王支付违约金2500元的诉讼请求,应当以支持。

 

对小林是否知道或者应当知道老王转租,并在6个月内提出异议的问题,双方签订的合同约定小林将铺面租给老王作为商业超市使用,而老王自2016年10月1日将该铺面的一部分转租给第三人良某经营的是体育用品,此后一年,小林对老王的转租行为未提出异议,小林称其于2017年5月才发现老王转租,不符合情理。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定:出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。现老王不同意解除告双方签订的合同,故对小林要求解除双方于2016年8月29日签订的《租赁合同》,不应支持。对小林要求老王与第三人退回铺面的诉讼请求,也不应支持。