上海房产律师为您讲解房屋租赁违约方是否有合同解除权？

【案情】

2005年10月27日，原告马雄瑜与被告昆山安绅酒店管理有限公司（以下简称安绅酒店）签订《租赁合同》一份，合同约定原告将房屋租赁给被告使用，原告配合被告安绅酒店的经营管理活动，为被告安绅酒店提供一切正常经营活动所必需的条件；

被告按期支付原告租赁收益，被告逾期支付物业租赁收益的，原告有权要求被告安绅酒店实际履并缴纳滞纳金；

合同履行期限内，如遇有不可抗力及政府动迁、规划调整等情况，或因原告原因造成的物业损坏或灭失，被告对此不负修复或赔偿责任，若被告认为实际情形已致使无法继续履行合同的，则有权解除合同。

根据原被告签订的租赁合同，原告将房屋交付被告使用，被告按期支付租金，后因被告逾期支付租金，部分出租人封堵被告酒店致使被告无法经营，被告认为实际情形致使无法继续履行合同，要求解除合同。原告认为没有达到解除合同的法定和约定条件不同意解除。

昆山市人民法院经审理认为：

根据原被告签订的合同，原告提供房屋，为被告经营活动提供便利条件，被告按期支付租金，在被告逾期支付租金构成违约后，部分承租人封堵被告经营场所造成被告无法经营、合同无法继续履行，虽然合同无法履行的责任不可归责与原告，但根据双方签订的租赁合同“被告认为实际情形已致使无法继续履行本合同的，则有权解除本合同”这一条款，被告在合同实际无法履行的情况下拥有合同解除权，被告这一权利来源于合同约定，被告的违约行为不影响其权利的行使，本院据此判决解除原被告签订的租赁合同。

本院判决后，原被告双方均未上诉。

【评析】

本案之主要问题是违约行为是否影响合同当事人之解除权。

在本案中，双方签订《租赁合同》，合同约定了双方之权利义务，被告在违约的情况下是否还拥有合同规定的解除权。

对此，一种观点认为，在本案中，被告是合同违约方无权解除合同，租赁合同无法履行是因被告逾期支付租赁收益导致承租人不满，使承租人封堵酒店造成合同无法履行，被告的违约行为导致合同无法履行，因此被告无权解除此合同；另一种观点认为，根据合同约定，认为被告实际情形无法继续履行合同的，被告有权解除，而不论合同无法履行之责任由谁承担。

市场经济环境下，民事行为应奉行意思自治、契约自由，对于当事人在平等自愿基础上签订之合同，如无法定无效情形，须尊重当事人意志，尊重合同效力。

当事人之间关于民事权利义务之约定，在合同成立、生效后对双方当事人都具约束力，任何一方当事人均可依合同行使权利。

《合同法》第九十三条规定“当事人可以约定一方解除合同之条件。解除合同之条件成就时，解除权人可以解除合同”。

在本案中，原被告签订的合同明确约定若被告认为实际情形已致使无法继续履行本合同的，即有权解除此合同。

依据合同这一约定，被告于经营场所被封堵、合同无法继续履行之时有权解除合同。

另根据《合同法》第九十四条第二款“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己之行为表明不履行其主要债务，当事人可以解除合同”，这里之当事人可以是合同任何一方，无论是守约方或是违约方，本案中被告逾期支付租赁之收益，其行为已经表明不履行其主要债务，此时作为合同当事人之被告即使是违约方也有权解除合同，至于解除合同给另一方造成之损失当事人可以请求赔偿。

基于以上原因，在本案中，被告有权解除合同，对于被告违约行为给原告造成之损失原告可以向被告要求赔偿。