未经出租人同意，承租人将租赁房屋转租的行为是否有效？

【案情】

2005年2月，老贺与运输公司签订房屋租赁协议，约定老贺承租运输公司位于市中心一房屋的底楼门面房，租期10年，年租金20万元，每半年给付一期租金。合同不因公司的法定代表人变更而受影响。协议签订后，老贺即门面房进行了分割成10个小门面，并将其中8间房转租给王某经营饭店，王某向老贺给付租金。饭店和药店的《营业执照》悬挂于门市，工商登记记载经济性质为个体，负责人登记为王某。老贺则根据与运输公司的合同，给付运输公司租金。至2005年底，公司经理先后更换四人，对实际存在的转租事实，公司经理未提过异议。

2008年末，公司经理换人，新任经理以转租未经公司同意为由起诉老贺，要求解除合同。老贺抗辩称合同虽然未写明允许转租，但约定原告“自主经营，自负盈亏，运输公司不得干涉”，这在实质上已包含允许转租，事实上也是如此履行的，故要求继续履行租赁合同。

【律师分析】

根据《合同法》第224条第2款规定：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。可见在一般情况下，在没有取得出租人同意下的转租行为，出租人是可以解除合同的。但如果出租人在知道转租的情况下，默认转租行为的继续，经过一段时间后，出租人即失去了解除合同的权利。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题》的解释第16条规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。

因此，运输公司要求解除合同的请求，应得不到法院的支持。

【判决结果】

法院认为，老贺未经运输公司的同意，将租赁房屋转租，运输公司依法享有解除权。但运输公司在老贺转租房屋后六个月内一直为提出异议，未行使解除权，其解除权丧失。据此，法院驳回了运输公司的诉讼请求。

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