限制民事行为能力人签订的房屋租赁合同无效

案例介绍：

王某，1997年6月出生，是某中学学生。2012年7月5日，被告某经纪公司介绍，王某与殷某签订了《房屋租赁合同》，约定殷某将其所有的坐落于本市中山南路的一套房屋出租给王某，月租金4000元，租期为2年，并约定了其他租赁内容。合同补充条款约定，客户王某为经纪公司介绍，殷某承诺事成后支付一个月租金作为代理费，代理费在客户支付首期租金时付清。王某、殷某及经纪公司均在合同上签字。

合同签订后，王某一次性给付了3个月的租金12000元，殷某向经纪公司支付了4000元的代理费。后王某提出因出国学习不能继续租赁房屋并与同年8月与殷某达成协议，王某于8月15日前搬离，并承担4000元的违约金，余款6000元殷某在王某搬离是退给王某。因王某母亲反对，王某于8月5日搬离，但未能履行给付违约金的承诺，双方发生争议。

王某诉称其未成年，没有独立的经济来源，签订的合同与其认定能力不符，而殷某和经纪公司在明知王某未成年仍与之签订合同，因此所签订的《房屋租赁合同》无效，殷某应当返还所收取的租金12000元。

殷某称王某虽于8月5日搬出，但至今未能交付钥匙，在签订合同时王某也未出示身份证。同时经纪公司未尽到审查客户身份的义务，导致合同不能履行，因此王某及经纪公司应当承担责任。租赁期间王某发生水电煤费用800元。因此，不同意王某的诉讼请求。

经纪公司称仅仅为双方提供租赁信息，租赁合同签订后，公司的义务已完成，殷某应当支付约定的代理费。《房屋租赁合同》不能履行的过错在于王某自己，其构成违约，与经纪公司无关。

律师分析：

本案的焦点即未成年人签订的《房屋租赁合同》是否有效。现在很多孩子通过各种渠道获得了一定的金钱，在外也从事一定的民事行为，但如果发生纠纷仍应以法律规定来处理。根据我国《民法通则》规定，10周岁至16周岁的人为限制民事行为能力人，16周岁至18周岁以自己的劳动收入为主要生活来源的公民是完全民事行为能力人，限制民事行为能力人可以进行与其年龄、智力相适应的民事活动，与其年龄、智力不相适应的民事活动，则应由其法定代理人代理或征得他法定代理人同意，否则民事行为无效。

现王某作为限制民事行为能力的未成年人，独自与殷某、经纪公司签订《房屋租赁合同》，总合同金额为9.6万元，对于一个没有经济收入的中学生来说，合同金额是巨大的，其后果也是王某所不能预见和承受的，可认定王某签订《房屋租赁合同》与其年龄、智力不相适应，《房屋租赁合同》的效力是待定的。然而，王某的母亲是王某的法定代理人其不同意王某签订合同的行为，据此可认定《房屋租赁合同》无效。

在合同无效后，取得财产的一方应当返还财产，但出于公平的原则，对于王某已经使用的房屋租期，应当给付房屋使用费，并承担期间发生的水电煤等费用。

法院处理：

法院判令《房屋租赁合同》无效;殷某返还王某7200元;经纪公司返还殷某4000元。

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