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上海房产律师:合同提前可解除,需要赔偿无错方

作者:上海房产律师    / 时间: 2020-07-12 17:30:59


 

【案情】

  2017年5月1日,被告肖某(甲方)与原告贾某(乙方)签订了《房屋租赁协议书》。该协议约定被告肖某将其名下的位于石家庄市桥西区荣惠家园的某处房屋出租给原告贾某居住使用,租赁期限为2017年5月1日至2019年5月1日。该协议还约定租金为:由乙方负责对该房屋进行维修管理,装修支付的费用冲抵第一年的房屋租金;第二年(2017年5月1日至2018年4月30日)租金为4000元;第三年(2018年5月1日至2019年4月30日)租金为5000元……2017年12月1日付2017年5月1日至2019年4月30日的租金9000元。2018年12月1日付2019年5月1日至2019年5月1日的租金10000元。协议签订当天被告就将房屋交付原告居住使用。2017年1月1日,原告向被告支付了2017年5月1日至2019年4月30日期间的房屋租金9000元。

 

  原告租赁该房屋后,因与周边居民发生矛盾而不愿在该房屋内继续居住,于2017年9月18日与案外人签订了房屋租赁合同,另外租赁了房屋用于日常居住,租赁期限为2017年10月1日至2019年10月1日。2017年11月7日,原告起诉至法院,请求判决:1、准予原告解除与被告签订的《房屋租赁协议书》;2、被告退还原告租金7000元。

  

 

【分歧】

  本案在审理过程中主要围绕作为出租方的被告肖某并无过错,作为承租方原告贾某是否有权要求提前解除合同存在不同意见。

 

【评析】

上海房产律师认为原告贾某有权要求提前解除合同,但要对被告肖某进行一定赔偿。具体理由如下:

 

一、强制履行存在以下弊端

  (一)违背民法的自愿原则

  自愿原则是指民事主体在民事活动中能够以自己的意志充分表达自己的意愿,并且按照自己的意思和利益确立、变更及终止民事法律关系。合同自由是自愿原则的核心,如果在合同无法继续履行或强制履行成本过高的情形下,强制违约方继续履行合同则违背了民法的自愿原则,不仅不利于发挥违约方进行民事活动的主动性和积极性,也容易激发合同双方当事人之间的矛盾,进而增加社会不稳定因素。

  (二)容易造成社会资源的浪费及形成诉累

  当承租方主张提前解除合同的请求得不到法院支持时,可能会出现以下两种情况:第一,当有第三人愿意承租该房屋时,承租方会将该房屋转租给第三人以减轻自身损失,而当出租方不同意承租方转租时,则其肯可能会起诉至法院要求与承租方解除租房合同,形成诉累。第二,当没有第三人愿意承租该房屋时,承租方可能被迫将房屋空置,进而导致社会资源遭到闲置与浪费。并且当承租方以分期形式支付房屋租金时,在应该交纳下期租金之时,承租人往往会采用拒绝或延期支付租金的方式来消极对抗出租方。此时出租方又会起诉至法院要求承租方继续履行合同或者解除与承租方签订的租房合同,形成诉累。

 

二、对守约方出租人可以进行法律救济

  根据《合同法》中第九十七条之规定,合同解除之后,如果当事人尚未履行,则应终止履行;如果当事人已经履行,则应依据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状或者采取其他补救措施,而且其有权要求赔偿损失。因此作为履行合同的守约方,可以依法要求违约方承租人承担违约责任并赔偿相关损失,使自己的利益不因合同解除而受到损害。

  (一)在约定违约金的情况下

 当双方当事人在租房合同中约定了违约金时,一般情况下,法院应按照租房合同的约定计算违约金,且不主动调整,而在一审程序中经法院释明后,当事人请求调整的情形除外。法院应根据《合同法》第一百一十四条之规定对当事人请求调整违约金的诉求予以裁判。

  (二)在未约定违约金的情况下

当双方当事人在租房合同中未约定违约金时,则在合同解除后,给出租方造成的损失应按照出租方的合理寻租期进行计算。在司法实践中,法院通常会结合房屋位置、面积等实际情况酌情确定3~6个月的寻租期,而承租方则应当支付这期间的租金作为赔偿出租方的损失。

【判决】

人民法院经审理后,依法判决被告退还原告房屋租金4723.97元。该判决现已生效,原、被告双方均未上诉。

 

【小结】

通过以上案例分析及法院做出的最终判决,我们可以认识到在当事人双方出现房屋租赁纠纷时,即使一方无过错,另一方仍有权要求提前解除合同,但应对无过错的一方进行适当的赔偿。