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借用他人信息办理按揭贷款的房屋所有权归谁?

作者:上海房产律师网    / 时间: 2015-04-08 13:02:13

【案情】

 

20101113日,原告毕某欲购买某小区的商品房,因以其本人名义办不到按揭贷款,遂借用被告芦某的个人信息,以被告的名义签订了《商品房买卖合同》并办理银行按揭贷款,购买了商品房一套,价款为人民币41万元。原告毕某支付了首付款人民币9万元,余款仍以被告芦某的名义由原告毕某缴纳月供款,直至20135月份。20136月,被告芦某挂失更换存折,自行缴纳银行按揭贷款。

201310月,原告毕某向公安机关提出过控告,本市公安局经侦支队受理后对被告芦某进行了询问,被告芦某在公安机关承认登记在其名下的一套某小区商品房的实际买受人、出资人为原告毕某。但被告芦某后来仍不配合原告更换相关购房手续,经多次交涉未果,原告遂提起诉讼。请求确认登记在被告芦某名下的一套商品房实际买受人为原告,并判令该一套房子归原告所有,剩余按揭贷款由原告偿还。

 

  【评析】

 

物权是对于物进行直接支配之权利,具有优先权和物上请求权之效力。基于物权此性质,如果不以一定的可以从外部查知之方式表现物权的产生、变更、消灭,必然纠纷不已,难以保证交易之安全,因此民法上对于物权之变动,确定了公示原则、公信原则。所谓公示原则即要求物权之产生、变更上、消灭,必须以一定的可以从外部查知之方式表现出来。民法上关于物权之变动,以“登记为不动产物权的公示方法,以”交付“为动产物权的公示方法。

所谓公信原则,即物权之变动以登记或者交付为公示方法,当事人如果信赖这种公示而为一定之行为,即使登记或者交付所表现之物权状态与真实的物权状态不相符合,也不能影响物权变动之效力。公信原则包括两个方面:其一:记载于不动产登记薄之人推定为该不动产的权利人,动产之占有人推定为该动产的权利人,除非有相反之证据证明。这称为“权利之正确性推定效力”。其二,凡善意信赖公示之表象而为一定的行为,在法律上须受到保护,保护的方式就是承认物权变动之效力。法律规定,不动产物权之变更、设立、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,若法律另有规定除外。本条的规定,是不动产公示原则的具体体现。这表明,原则上不动产物权登记是不动产物权的法定公示手段,是不动产物权变更、设立、转让和消灭的生效要件,也是不动产物权依法获得承认和保护之依据。同时,我国《城市房地产管理法》第六十条也规定“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”。因此,一般认为,不动产产权实行登记的制度,房屋权属证书是权利人依法拥有房屋的所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利之唯一合法凭证。

判断房屋产权归属要以产权证为准,房屋产权登记在名义产权人的名下,则实际出资人对房产不享有物权之权利。不动产物权登记产生之公示公信效力,是对社会公众产生之外部效力,即善意第三人有理由相信该登记而与登记之权利人进行交易,法律对善意第三人取得之权利亦予以保护,即善意取得制度。《物权法》第19条规定,权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载之事项错误的可申请更正登记。不动产登记簿记载之权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的,登记机构须予以更正。不动产登记簿记载之权利人不同意更正的,利害关系人能申请异议登记。登记机构异议登记的,申请人在异议登记之日起十五日之内不起诉,异议登记失效。异议登记不当,造成权利人损害,权利人能向申请人请求损害赔偿。

 

正确处理本案的前提就是要厘清本案之法律关系。代理分为披露委托人的代理和未披露委托人的代理。前者又分显名代理、隐名代理。显明代理人表明为他人代理,具体指明委托人姓名。《合同法》规定:受托人以自己名义在委托人之授权范围内与第三人订立之合同,第三人在订立合同时知道受托人同委托人之间之代理关系的,该合同直接约束委托人及第三人,此即所谓隐名代理。

根据本案事实及相关证据可证明,毕某与芦某之间建立的即是委托合同关系,芦某为隐名代理。毕某征得芦某的同意,要求芦某以其名义签订房屋买卖合同、办理按揭贷款之手续,将房屋的产权办至其名下,所以本案即为芦某系接受毕某的委托,为毕某的利益,以芦某的名义帮助毕某处理购房行为中的相关事宜,帮双方形成了一种委托合同关系,在委托合同履行中,芦某是直接以自己的名义与第三人(开发商、银行等)开展民事了法律行为,未披露毕某为委托人,因此芦某基于该委托关系实施的行为为隐名代理行为。法律规定,受托人处理委托事务取得之财产,须转交给委托人。即受托人基于代理行为所取得之财产,有向委托人转交之义务。因毕某与芦某之间存在隐名代理合同债权,芦某违约不履行转交因代理所取得的财产义务,是故毕某可以基于该合同债权,根据《合同法》第404条规定请求讼争房屋的所有权确认为其所有,芦某应将房屋转交并办理过户。