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上海房产律师为您讲解预购房转让协议中可得利益损失的认定

作者:上海房产律师网    / 时间: 2015-03-27 16:32:56

预购房转让协议中可得利益损失的认定

 被告周某于200657日与被告周某与厦门甲房地产开发公司签订内部认购合同,约定被告周某购买该公司拟开发修建的房屋一套。同日被告向该公司支付了35000元首付款。因经营状况变化,甲公司未修建房屋,且进入破产程序。

 2009220,原告陈某与被告周某签订《预购房转让协议》,协议约定被告将预购的商品房转让给原告。协议约定:“甲方(被告)于2006年购得商品房一套,当时预交首付款参万伍仟元整,现以肆万贰仟元人民币的价格将该预购房所有权转让给乙方(原告);双方达成协议后,该购房所有权就与甲方无关,被告不参与该房的处置权。无论该房是否修建、升值或贬值都与甲方无关。今后更改户主名字时,周某有义务协助陈某更名。”协议签订后,被告将内部认购合同原件和收款收据交原告,原告向被告支付了42000元转让款。

 200975,甲公司进入了破产重整。厦门乙房地产开发有限公司参与甲公司重整,接甲公司上述拟建而未建的楼盘。被告于2010831出具委托书,委托原告全权处理房屋,同时向原告提供了其身份证复印件。2010917,原告陈某代被告周某与乙公司签订了《购房预约协议》,该预约协议约定周某向乙公司购买甲公司拟修建,却因破产原因由乙公司接盘后,20111025,被告周某与乙公司就上述《购房预约协议》所确定的房屋签订了正式的商品房买卖合同。原告陈某要求被告周某履行协助更名的义务,被告一直不予理睬。后被告周某仍未按协议履行义务,且办理了接房手续,将房屋进行了装修。原告陈某得知后,诉至法院,请求判决解除与被告的合同关系,并由被告周某赔偿其房屋价差损失271685元,诉讼损失7370元;退还合同转让费42000元。

 在审理过程中,原告陈某申请对涉诉房屋进行价值评估,经鉴定,该房屋总价357800元,建筑面积单价为3160/平方米,陈某交纳了鉴定费3580元。被告周某与乙公司签订的正式的商品房买卖合同总价款为127840元,包括被告向甲公司交纳的35000元。

 【评析】

 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定,可得利益损失也是合同解除后守约人可主张的损失之一。

 一、可得利益损失的认定

 我国合同法在对可得利益损失予以认可的同时,也对可得利益损失的界定进行了限制,即可得利益损失“不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。在对可得利益损失进行确定时,应把握以下两个方面:一是可得利益损失系因违约方的违约造成的;二是可得利益损失违约方在订立合同时预见或应当预见到。具体到本案,争议的焦点之一为本案中因合同的解除后原告是否存在可得利益损失。首先,原告陈某与被告周某签订的《预购房转让协议》系双方真实意思表示,且已经生效法律文书确认为有效,被告周某应按照转让协议的约定,有义务协助原告陈某更名。但被告违背诚实信用原则,自行与开发商签订了正式的商品房买卖合同,之后更在接房后进行了房屋装修,其行为导致了双方转让协议的解除,已构成根本违约,应当承担违约责任,并赔偿相应损失。原告陈某因合同解除造成的损失,系因被告周某违约所造成的。其次,房屋价差能否确定为可得利益,在于合同订立时违约方即被告是否可以预见到。本案中,原告陈某与被告周某签订的《预购房转让协议》中关于“……双方达成协议后,该购房所有权就与甲方无关,被告不参与该房的处置权。无论该房是否修建、升值或贬值都与甲方无关……”的约定,可以明显看出被告周某对房屋增值(价差)是预见到的,应该为原告陈某的可得利益。同时原告陈某在购买预购房时也承担了相应的风险(当时开发商正处于破产程序),原、被告双方对风险与利益都经过充分考虑后达成的。

 二、可得利益损失的计算

 本案中,确定原告存在可得利益损失的情况下,如何计算可得利益损失,也是需要面对的一个问题。《最高人民法院印发<关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见>的通知》(法发[2009]40号)对可得利益损失的主要类型进行了明确,“在当前市场主体违约情形比较突出的情况下,违约行为通常导致可得利益损失。根据交易的性质、合同的目的等因素,可得利益损失主要分为生产利润损失、经营利润损失和转售利润损失等类型。”该通知精神在于保护守约方,杜绝违约获利的现象发生,倡导公平正义。本案中,原告可得利益损失的计算可以比照“转售利润损失”的计算。前述通知中指出,先后系列买卖合同中,因原合同出卖方违约而造成其后的转售合同出售方的可得利益损失通常属于转售利润损失。具体到本案中可得利益损失的计算中,因不存在转售的行为,对房屋价差的确定首先应对房屋现值进行评估。经现时的评估价格除去合同实际履行原告应支出成本(包括被告实际支出成本和原告受让成本),属于原告陈某的可得利益损失。

 【裁判】

 法院审理认为,原、被告签订的《预购房转让协议》是双方真实意思表示,且经法律程序依法确认有效,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告以实际行为表明不履行合同义务,已构成根本违约,原告合同目的不能实现,依法享有合同解除权,原告请求解除与被告之间的《预购房转让协议》符合法律规定,本院予支持。根据《合同法》第九十七条规定:合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补求措施,并有权要求赔偿损失。原、被告在合同签订后陈某向周某支付了42000元,被告应当予以返还。原告要求被告赔偿损失的诉讼请求,按照法律规定,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益。根据该房屋现有市场价值357800元与合同实际履行原告应支出134840元(127840+7000元)的差额,原告的房屋价差损失应当是357800-134840=222960元,以及鉴定费3580元,应由被告赔偿给原告。原告要求被告赔偿前一、二审案件诉讼费及律师费的请求,因该损失与本案没有直接法律关系,本院不予支持。