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违反法规签租赁合同,合同效力如何定?

作者:上海房产律师    / 时间: 2019-08-27 08:35:52

【案情】

2015年5月5日,沈某在担任某村村委会主任期间,未经村民会议讨论决定,擅自代表该村村委会与村民刘某签订了一份租赁协议并在协议上加盖了村委会的公章。协议约定将该村小学校大门东、西两侧集体土地租给刘某,租期15年,租金每年300元。

新一届村委会班子上任后,该村村委会以沈某签订的土地租赁协议未经村民会议同意,属于无效合同为由,将刘某诉至法院,要求认定协议无效。

 

【分歧】

本案在审理过程中,主要围绕沈某与刘某签订租赁协议是否有效,存在不同意见。

 

【评析】

上海房产律师认为沈某与刘某签订的租赁协议应属有效,具体理由如下:

《合同法》中第五十二条第(五)项明确规定,如果合同违反法律或行政法规的强制性规定时,则该合同无效。最高人民法院发布的《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》中第十四条又明确解释了“强制性规定”,即强制性规定是指,具有效力性的强制性规定,在《合同法》的基础上进一步明确缩小了,合同因违反法律或行政法规的强制性规定而无效的情形,即合同并非所有违反法律、行政法规的强制性规定,就必然导致该合同无效。

本案中,沈某作为在任的村民委员会主任与刘某签订租赁协议时,并没有经过村民会议讨论决定,其行为违反的是《村民委员会组织法》中第二十四条关于“以借贷、租赁及其他方式处分村集体财产时,需经村民会议或授权村民代表会议讨论决定方可办理”的规定,但该规定属于为加强对村民委员会活动,进行监督管理的管理性规定,而并不属于效力性的强制性规定,因此,不能仅因违反此管理性规定就认定双方签订的合同无效,而应认定该协议为有效合同。

 

【小结】

通过以上案例分析,我们可以认识到当事人之间签订的违反相关法律规定的合同,只有违反了效力性强制性规定时,才能认定该合同无效。否则,应认定双方签订的合同有效。