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房屋买卖中户口未迁出 如何承担违约责任

作者:上海房产律师    / 时间: 2019-04-17 06:58:38

【案情】

2017年10月,原告谢某出于女儿升学考虑,从被告连某处够得一套学区房,双方签订了房屋买卖合同,其中约定:原告于七天内全额支付房屋价款,共156万元;三个月内,双方共同办理房屋权属转移登记手续;一个月内,连某迁出户口,如因出卖人自身原因未按约迁出户口的,则向买受人谢某支付5万元违约金。

原告谢某按期全额支付了房屋价款,连某搬离了该房屋,双方也办理了房屋过户手续,但连某一直未办理户口迁移手续。2018年2月份,谢某向法院起诉,要求判决连某立即迁出户口,并赔偿违约金5万元。

 

【分歧】

本案的争议在于如何处理连某迁户口和违约金的问题。

 

【评析】

笔者认为,谢某购买学区房的主要目的就是方面女儿上学,户口能否顺利迁入对其影响很大。但户籍管理隶属公安部门管辖,法院无权处理,故即使原被告双方在房屋买卖合同中约定了户口迁移的事项,仍不属于民事诉讼的范畴,针对谢某要求连某立即迁出户口的起诉,法院不应受理。

而迁出户口是双方在合同中明确约定的一项义务,连某未按约定履行合同义务,应当承担违约责任。关于违约金数额方面,合同法第114条规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。”本案中,连某并未主张谢某要求的违约金过高,考虑到当事人的过错程度和预期利益受损的因素,5万元属于合理范围内。

 

【法院判决】

法院经审理决定,户籍问题不属于法院的管辖范围,驳回原告谢某要求连某立即迁出户口的起诉;违约金属于民事诉讼范围内,判决被告人连某赔偿谢某5万元违约金。

 

【总结】

当事人应当按照合同约定履行自己的义务,一方当事人不履行合同义务或者履行不完全的,应当承担包括赔偿损失在内的违约责任。