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买方付款后又从中介处要回房款,卖方无权单方解除合同

作者:上海房产律师    / 时间: 2018-06-05 08:22:33

【案情】

2017年3月7日,赵某经房产中介将房屋以23万元卖给徐某,双方签订《房产买卖契约》,约定徐某在2017年3月30日前将22万元汇入中介账户,余款1万元交房时付清。

签约当日,双方办理了相关产权的过户手续,徐某为此支出了过户费用,并将22万元购房款汇入中介账户。后徐某发现房产证登记的面积小于实际面积,双方就购房款计算产生异议,赵某认为按实际面积计算,徐某认为应按房产证上的面积计算。徐某一直未领取购房款,赵某遂将购房款取回。赵某以徐某未支付购房款为由,遂于6月19日发出解除合同通知书,并将房屋卖与他人。

从8月2日起徐某以赵某一房两卖为由,多次到相关部门信访,并于10月24日提起诉讼,要求赵某交付房产并协助办理土地使用权过户手续。赵某认为徐某未支付购房款,其有权单方行使合同解除权。

 

【分歧】

本案中,赵某是否有权行使合同单方解除权?合议庭存在两种意见:

第一种意见认为,徐某将购房款汇入中介账户后,又于当月下旬将购房款取回,后再未履行支付义务,以实际行动表明不履行合同主要义务,赵某有权单方解除合同。

第二种意见认为,双方在前期均积极履行了合同的义务。签约后,徐某在合同履行期限内将购房款汇给中介,赵某未前往领取。由于合同双方对购房的具体款项产生异议,徐某基于不安,将购房款领回,徐某不存在违约,赵某无权行使合同解除权。

 

【评析】

上海房产律师同意第二种意见,理由如下:

 

合同的解除对于合同双方均有可能造成较大影响,为规范合同行为,避免一方随意通过解除合同以逃避责任,除双方约定解除外,《合同法》第94条还就可以解除合同的情形作出规定。《合同法》第96条又规定,当事人解除合同应通知对方。据此可知,当事人行使解除合同的权利,应当具备约定解除或法定解除的实质要件,加之发出解除通知的形式要件,才能产生法律效力。

本案合同解除权的行使不具备实质要件。首先,徐某在期限届满前积极履行了合同义务,不存在预期违约。合同签订后,双方办理了产权过户的相关手续,徐某为此支出了相应的过户费用,徐某并依约将购房款22万元汇入第三方账户。

其次,在合同所定的付款期限届满后,徐某也不存在违约,合同目的依然可实现。根据合同的性质以及当事人的意思表示,本案的购房款的延迟履行,并不阻碍合同目的的实现。徐某将购房款汇给中介后,由于赵某出于对购房款的具体金额(其认为存在按面积计算购房款)存有异议而未前往领取,徐某系基于不安将购房款领回,合同目的仍有实现的可能性,故徐某并不存在违约行为。

再次,《合同法》第96条关于合同解除的通知规定中,只是规定异议方“可以”请求人民法院或者仲裁机构解决,但并非“必须”。本案中,在赵某发出解除通知的三个月内,徐某多次向信访部门投诉,反映赵某“一房两卖”行为,其行为可视为其对解除合同提出异议。

综上,赵某解除合同通知的发出仅是程序上保障合同解除权的实现,而解除合同的实质要件才是决定能否发生合同解除法律效果的关键,若后者无法成就,仅有通知的发出,不产生相应的法律效果,由于赵某不具备合同解除权行使的实质要件,故无权行使合同单方解除权。