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房屋有抵押 买受者难过户

作者:上海房产律师网    / 时间: 2015-06-13 20:56:23

  房屋有抵押 买受者难过户

  黎某为购置结婚后的新房,便通过房产中介物色了一套三室两厅的房子,并在中介的主持下与房屋主人闫某签订了房屋买卖合同,约定在2014年4月30日前办理房屋过户手续,并在5月1日前将房屋腾出并交付。随后黎某便依照约定分两次共支付了100多万元房屋价款。

  然,4月30日过后,闫某也未配合黎某办理房屋过户手续,仅将房屋交付给黎某。虽黎某多次催促,但闫某仍不配合。后黎某才从闫某口中得知,房屋在出卖之前早已被抵押,根本办不了过户。黎某认为闫某在明知房屋抵押的情况下,隐瞒抵押事实将房屋出售给自己,已构成违约,并要求闫某返还已付房屋价款、支付20%的违约金,并解除合同。

  本案经过仲裁,支持黎某要求闫某返还已付价款、支付违约金,并解除合同的要求。

  首先,本文中涉及涤除权,是指抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。结合本案,闫某显然在未经抵押权人许可情况下便出售房屋,故根本不能办理房屋过户,构成违约。

  其次,本案是通过仲裁委员会仲裁结案。本案之所以适用仲裁是由于双方在买卖合同中约定,双方若发生争议,将争议提交于指定的仲裁委员会审理。在现实中,仲裁的适用由以下几种:(1)双方在签订合同时,约定将争议提交给仲裁委员会的,当然这种方式仅存在于该争议属于仲裁受理范围内,例如婚姻、收养、监护、扶养、继承纠纷等非仲裁所管辖范围内。(2)一些特定的争议,譬如劳动争议必须先经过劳动仲裁,在不服仲裁的情况下才能提起诉讼。

  最后,合同法定解除权有以下五个方面:(1)因不可抗力不能实现合同目的的。(2)因拒绝履行主要债务不能实现合同目的的。(3)因迟延履行主要债务致使不能实现合同目的的。(4)因迟延履行或有其他违约情形不能实现合同目的的。(5)法律规定的其他解除情形。本案中,闫某在黎某给予宽限期限内仍不能帮助黎某过户的行为,已构成违约,故黎某自然可行使合同解除权。

  通过本案,给予我们一个警醒,在签订合同时留个心眼,以免日后卷入纠纷。

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