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为贷款而签订的虚假房屋买卖合同效力分析

作者:上海房产律师网    / 时间: 2015-04-10 20:54:50

为贷款而签订的虚假房屋买卖合同效力分析

   

【案情】

高某曾向绍某借款5万元,后因做生意缺少资金且不符合银行放贷条件,高某于2006331日跟绍某签订了一份房地产“买卖”契约,约定将高某坐落于江阴某小区的房屋“卖”给绍某,房屋成交价格为21万元,并于同年4月办理了过户。

事实上,绍某未付任何房款,该房屋也由高某及家人实际占用并使用。绍某取得该房屋的所有权后,于20064月以自己的名义将该房屋抵押给银行后,获得15万元贷款。2006427日,高某与绍某形成一份“承诺书”,约定高某一年内归还5万元给绍某,绍某以自己的名义向银行申请的15万元贷款由高某使用并负责每月按揭;如有一期逾期不还,该房屋由绍某作价处理;贷款还清后由绍某配合过户。20133月,高某还清了银行所有的贷款,便以双方当时承诺要求绍某归还房屋。但绍某拒绝归还房屋,认为房屋归其所有,高某只可向其主绍20万元的房产作价款。

高某起诉至法院,请求判令绍某立即协助他办理系争房产的过户手续。

 

 

【评析】

 

根据《民法通则》及《合同法》的规定,合同生效要具备如下条件:一行为人具有相应之民事行为能力;二意思表示真实;三符合法律或社会公共利益。房屋买卖合同是民事合同,其生效也应是三个条件缺一不可。

本案中的高某与绍某均能独立进行民事活动,具备完全民事行为能力,双方签订合同满足合同生效之第一个要件。但双方签订房屋买卖合同是否为其真实意思表示,成为本案研究之关键问题。意思表示真实,即行为人之内心真实想法与外在行为相一致,行为人通过自己之行为希望达到内心期望的目标或结果。意思表示真实是民事法律行为应当具备之要件。表意人与相对人合意实施虚假意思表示之行为,即双方有意识之不真实行为,为无效法律行为。而本案中,高某与绍某签订房屋买卖合同显然不是双方的真实意思表示。理由如下:

1、从高某签订房屋买卖合同的目的进行分析。高某因为缺少资金做生意,但自己又不符合银行贷款之条件,于是动了歪脑筋,希望能用自己之房屋作为筹码寻找符合贷款条件的人,并没有真正出卖房屋换取资金之想法。而绍某符合贷款条件,且绍某与高某也有经济上之往来,高某希望通过绍某用自己之房屋作为抵押向银行贷款,在绍某同意的情况下,双方才签订了本案中之房屋买卖合同。所以,从该房屋买卖合同签订之目的来看,高某并没有要将自己的房屋卖与绍某之意思表示,真正的目的就是利用绍某符合贷款条件之身份取的银行贷款。

2、从双方签订承诺书之行为进行分析。2006年4月27日,双方签订之承诺书中明确约定:高某将自己的房屋过户给绍某,绍某无需支付房款,而是由绍某以自己的名义将该房屋抵押给银行取得15万元贷款,贷款归高某使用并由高某归还,贷款还清后由绍某配合过户。该承诺书之约定非常明确,绍某不需要支付房款,但须到期归还房屋。实际上,绍某在高某卖房及贷款过程中只起一个桥梁作用,更进一步表明高某不具有将房屋卖与绍某之意思表示。

3、从房屋买卖合同之履行情况进行分析。高某将房屋卖给绍某后并办理了过户手续,但绍某实际上并未支付房屋价款。因房屋是大宗商品且价值较高,绍某与高某也无亲属或赠与关系,绍某取得高某房屋所有权但并无支付价款之行为不符合一般人的常识判断,且与权利义务相统一之原则相违背。该房屋过户后,绍某并未对该房屋进行占用及处分,而是仍由高某及家人占用并使用,表明此房屋买卖合同并未充分、合理履行。

4、从绍某对房屋买卖合同的态度进行分析。根据全案综合分析,绍某在签订房屋买卖合同之初,对高某假卖房屋的动机及行为是知晓的,且也以自己的实际行动为高某贷款提供了便利,也足以表明绍某在签订房屋买卖合同的时候不具有真实的意思表示。综上,高某和绍某均系为取得银行贷款而签订的虚假房屋买卖合同,因双方都不具有签订真实买卖房屋之意思表示,故该虚假之房屋买卖合同无效。

 

根据《合同法》第58条的规定:合同无效或被撤销后,因该合同取得之财产,应当予以返还。本案中之房屋买卖合同无效,绍某因该合同取得之房屋,应该返还给高某;由于绍某未向高某支付房款,故高某未从该房屋买卖合同中取得财产。绍某辩称该房屋已经登记到他名下,根据不动产物权之变动经依法登记即发生效力的原则,他才是系争房屋之所有权人,高某对该房屋不再享有所有权。虽然该房屋之所有权发生了变动,但是该物权变动的基础为高某与绍某之间的房屋买卖的合同关系,因此合同自始无效,物权转移之基础已不存在,房屋登记应恢复到房屋买卖之前之状态,高某有权根据法律规定要求绍某返还因该合同取得的房屋。尽管该房屋已经过户给绍某,但高某仍有权要求绍某返还房屋,只是这种返还方式不同于一般动产之简单交付,而是需要绍某配合高某将房屋进行过户,高某才能拥有该房屋的所有权。