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上海房产律师为您解析“一房二卖”且均未过户案件怎么处理

作者: 上海房产律师网    / 时间: 2015-03-30 15:51:31

【案情】

 

  被告席某、侯某二人系夫妻,婚后共同购买了位于延庆县某住宅小区内的房屋一套。20133月,席某、侯某二人与原告李某签订了房屋买卖协议,在李某履行合同义务付清全部购房款后,席、侯二人将各自的房产证交给李某,并将房屋交付其使用。20136月,席某和侯某又同另案原告赵某签订了一份房屋买卖协议,将已经卖给李某的房屋再次出卖,二人在收取赵某15万元购房定金后不知所踪。李某、赵某无奈将席、侯二人起诉至法院,李某要求二被告继续履行合同,协助自己办理过户手续;赵某要求二被告继续履行合同,即在收取全部购房款后交付房屋并协助自己办理过户登记。

 

【评析】

 

根据法律规定,我国不动产物权的变动模式,采用合意加公示,即房屋买卖既要签订买卖合同,也要到房屋管理部门办理产权变更登记后所有权才发生转移。所以在一房二卖情况下,若二次买卖均未办理过户登记,则房屋所有权未发生转移,仍为出卖人享有,而两次交易之买受人均未取得房屋之所有权。因此截止李某、赵某起诉时,涉案房屋之所有权仍为出卖人席某、侯某共同所有,且两份房屋买卖合同都是有效合同。因此根据我国《合同法》第107条,当事人一方不履行合同义务以及履行合同义务不符合约定的,须承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任之规定,李某和赵某均可以通过债权保护方法保护自己的权益。然而,基于先后买卖合同而生的,此二重债权处于平等的地位,并无位序关系,合同效力也不因合同签订时间之先后而异,故前后两个买受人都得随时向出卖人请求履行债务。

 

在我国现行物权变动模式之下,公示登记对不动产物权变动具有决定性的意义,但是,出于保护善意买受人合法权益之目的,有条件地支持未经登记的物权变动行为体现了效率和公平。审判实践中,法官应结合下面因素综合考量以确定支持哪一方买受人之诉讼请求。

 

一、出卖人是否已将产权证移转占有与买受人或相关单位。可能出现的情形:产权证书交与买受人保管的;产权证书交与中介公司就特定合同委托其办理产权过户手续者,在这两种情形下,可认为出卖人已经选择了其欲履行之合同,该合同之履行就此优先于另一合同。

 

二、出卖人已将房屋实际交付买受人使用与否。若出卖人已经将房屋实际交付给买受人,且买受人已实际使用了此房屋,可以据此认定出卖人有履行合同之真实意愿,这种履行方式也是合法的,因此,从对已完成的交易予以保护之角度,应当考虑支持该买受人之实际履行请求。

 

三、买受人是不是已全额支付购房款。若买受人已支付了全部房屋款项,表明此买受人已全部履行了自己的义务,对已完成之交易予以保护,亦应当考虑支持该买受人之实际履行请求。

 

四、买受人行使请求权时间上之先后。房屋买卖合同的买受人享有的一项最主要的权力,就是行使房屋所有权过户登记之请求权。因就买受人而言,其最终目的是欲取得房屋所有权,而取得合同标的物所有权之惟一途径为变更登记的完成。在两个债权互相竞争之关系中,如果出现二者势均力敌且相比之下没有明显优势的前提下,先取得登记申请权者有优先的效果。故就两个合同之履行而言,可以以请求办理过户登记之先后,确认买受人中先行使请求权方之行使登记请求优先权。

 

  本案中,李某与卖房人签订的买卖合同在先,在其支付全部购房款之后实际使用并占有房屋,并且获得了席某和侯某的两份房产证。可以认定席、侯二被告对和李某签订的买卖合同有履行意愿,因此法院应考虑支持李某要求席某、侯某继续履行合同义务的诉讼请求。对于赵某的损失,应考虑用其他违约责任承担形式进行救济。