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[上海房产律师]廉租房租期满后拒不搬出,运营公司起诉租客返还房屋

租客承租了政府的廉租房,但是在租期届满且不再具备承租廉租房的条件后,仍拒不搬出房屋,一直占为使用,廉租房的运营公司将其诉至法院,法院审理后,依法判决被告在限期内返还房屋,并承担未付的房屋占有使用费。

原告某公司向法院诉称:被告与某中心签订了《上海市廉租实物配租住房租赁合同》,租赁期为2017年8月1日至2020年7月31日,月租金2,336元,自付400元。后某中心将这批廉租房的产权划拨至区公租房某公司,原告和被告签订了《上海市廉租住房租金配租过渡期协议》,租赁期限为2020年8月1日起至2021年7月31日止,租金共计9,888元。租赁到期后,被告经催告未搬离并且仍未支付自从2021年9月1日起的房屋占有使用费。现要求被告将房屋返还给原告,并承担房屋的占有使用费。被告王某辩称:不同意搬出房屋,也无力按市场价支付租金。涉案房屋目前由其与儿子及其弟与其弟的女儿共四人居住。涉案房屋租期届满后,其向政府部门申请续租,但政府部门答复称,因其父亲过世后,房屋已超过廉租房标准面积,其不再符合规定的要求,若续租则应当按照市场价支付租金,但其付不起房租,故租金未付房租。其希望继续租赁房屋,租金可以协商。法院审理后认定:上述二份合约,系合约双方充分协商后真实意思的表示,符合上海市、区有关廉租房配租的政策规定,且于法不悖,应属有效。根据《上海市廉租住房租金配租过渡期协议》约定,过渡期至2021年7月31日届满,被告应当于过渡期满后自行退出涉案廉租房,然被告至今仍占有使用涉案廉租房而拒绝退出,其占有使用房屋显然已无合法依据和正当理由,现原告要求被告退出涉案廉租房,于法有据,法院予以支持。故判决被告在判决生效后的三十日内迁出案涉房屋,并支付原告自2021年8月1日起至实际返还房屋之日止的占有使用费。

问题1:本案中的两份协议是否为有效协议?

律师指出:《上海市廉租实物配租住房租赁合同》作为一份租赁协议,约定了租赁期限,租金等,为双方当事人真实的、共同达成的意思表示,为合法有效的协议。《上海市廉租住房租金配租过渡期协议》实际上是一份补充租赁协议的性质,延续了租赁期限,并约定了租金等,也是合法有效的协议。

问题2:被告在租赁期满后拒不返还房屋的行为是否构成违约?

律师解释道:《民法典》第577条规定:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。在本案中,由于被告承租的是廉租房,需要具备承租廉租房的条件, 如今租赁期限早已经届满,且被告也不再具备廉租房的承租条件,因此被告拒不返还房屋的行为属于重大违约。

问题3:本案中,被告为何要承担房屋的占有使用费?

律师回答道:由于本案中的房屋租赁合同已经到期,且原告并不同意续签租赁合同,被告占有房屋的行为没有合同和法律的依据,其在房屋租赁合同到期后也一直没有支付款项,因此要承担这段时间的房屋占有使用费,而占有使用费在实践中通常是参照租金的标准来的。

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