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无权卖房人与买方签订的房屋买卖合同 有效吗?

作者:上海房产律师    / 时间: 2017-10-21 21:24:47

【案情】

 陈某与夏某系夫妻关系,双方婚后共同购买了某地的商品房一套(全款支付),登记在陈某名下。

2016年5月,陈某因做生意需要流动资金,与魏某签订了《房屋买卖合同》,约定将房屋以35万元的价格卖给魏某,对此合同,夏某不知情。后因房屋过户问题产生纠纷,陈某以房屋系其与夏某的夫妻共同财产,自己无权单独处分为由,主张合同无效。

魏某以房屋登记在陈某名下,不知是陈某与夏某的夫妻共同财产,且自己支付了合理对价,已善意取得该房屋为由,起诉至法院,请求:1.确认《房屋买卖合同》有效;2.陈某协助办理房屋过户登记手续并交房。

 

【分歧】

本案在审理过程中,主要围绕陈某与为谋之间签订的合同是否有效,魏某是否有权要求陈某办理房屋过户登记手续并交房等问题,存在不同意见。

 

【评析】

上海房产律师认为双方签订的合同合法有效,但魏某无权要求陈某办理房屋过户登记手续并交房。理由如下:

 

最高人民法院发布的《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》中第三条规定,“一方当事人以其作为出卖人,对标的物在缔约时没有所有权或者处分权为由,主张合同无效时,人民法院应不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任,或者要求解除合同并主张损害赔偿时,人民法院应予以支持。”由此可见,买卖合同并不因出卖人无权处分而无效。本案中,陈某擅自处分其与夏某的夫妻共同财产是无权处分,但是这并不影响其与魏某签订的《房屋买卖合同》的效力,即该合同有效。

《中华人民共和国物权法》中第一百零六条的规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人时,所有权人均有权进行追回;但只要符合下列任一情形,受让人均可以取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时主观上出于善意;(二)以合理的价格获得了转让;(三)转让的不动产或者动产,依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记则已经交付给受让人。”

本案中,魏某主张善意取得该房屋须同时具备三个要件:1.签订房屋买卖合同至办理过户登记时是善意的,即对陈某无权处分该房屋不知情且不应当知情;2.支付了合理对价;3.已经办理了房屋过户登记手续。但是,本案中买卖的房屋并未办理产权过户登记手续,且在纠纷发生时魏某对该房屋是陈某和夏某的夫妻共同财产已知悉。因此,魏某虽然支付了合理对价,但是因不具备其他两个要件而不能构成善意取得。故对魏某的第二个诉讼请求应予驳回。

综上所述,《房屋买卖合同》有效;但魏某不构成善意取得,无权要求陈某办理房屋过户登记手续并交房。

 

【小结】

通过以上案例分析,我们可以认识由无不动产或动产处分权的出卖人与受让人签订的合同也应是合法有效的,且如果受让人的购买行为符合相关法律的规定,则其可依法取得该不动产或动产的所有权。