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出租违章自建房屋的行为不受法律保护

作者:上海房产律师    / 时间: 2016-01-02 08:43:31

出租违章自建房屋的行为不受法律保护

案例介绍:

丁某系某村村民,2010年丁某在自家3亩农田上建造了房屋10幢。20111月,丁某与庄某签订《房屋租赁合同》,约定将2幢房屋租赁给庄某使用,租金每月2万元,租期3年,押金2万元,租金每季度支付一次,违约金2万元等等。合同签订后,庄某支付了首期租金6万元及押金2万元。之后,庄某就一直没有给付租金。

20116月丁某将庄某告上法庭,要求解除《房屋租赁合同》,并要求庄某支付4月至6月的租金6万元及违约金2万元。庄某辩称租赁房屋属于违法建筑,双方签订的《房屋租赁合同》无效,同时庄某提出反诉要求丁某返还其给付的租金6万元、押金2万元。

另查,丁某出租的自建房屋未经城市规划部门审批,无相关建造许可。

 

律师分析:

本案的涉及两个法律问题:1、双方所签订的《房屋租赁合同》是否有效;2、如合同无效丁某是否应当返还租金。

根据《城市房屋租赁管理办法》、《城镇房屋租赁合同解释》、《城乡规划法》等有关法律的规定,未取得规划许可证的自建房屋属于违法建筑,以违法建筑为标的签订的《房屋租赁合同》应当认定为无效合同。

最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条 房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。因此,虽然丁某与庄某签订的《房屋租赁合同》属于无效合同,但庄某其租赁使用丁某的房屋也应当给付相应的房屋使用费。

 

法院处理:

法院认为丁某与庄某签订的《房屋租赁合同》属于无效合同,丁某要求庄某给付租金和违约金的诉讼请求没有法律依据,不予支持。对于合同无效,丁某和庄某均存有过错,且庄某已使用房屋6个多月,庄某要求返还租金的诉讼请求也不予支持,但所付押金丁某应当返还。