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房屋租赁中无权代理、表见代理与冒名顶替的区别

作者:上海房产律师网    / 时间: 2017-01-27 17:30:14

房屋租赁中无权代理、表见代理与冒名顶替的区别

 【案情】

20161115日,丁一和“马六”签订了一份房屋租赁合同。事实上,与丁一签订合同的人并非真正的“马六”,而是郑某。郑某与马六系同学,马六出国后,将房屋钥匙交予郑某,请郑某帮忙有时间看看房屋是否漏水。而郑某却假冒“马六”的身份将该房屋出租,并将租金占为己有。马六因急事回国发现该房屋被丁一占用居住,于是对丁一发出“逐客令”。

 【评析】

  第一,概念上,冒名顶替是指冒用他人身份并以他人的名义处分财产或者从事其他民事活动的行为。无权代理是指代理人没有代理权却实施代理行为。表见代理,指被代理人的行为让善意第三人相信无权代理人具有代理权,并与无权代理人进行某项交易,交将法律效果强加于被代理人的一种代理。

  第二,结构上,冒名顶替所从事的活动自始至终仅存在双方结构,本案中表现为“马六”与丁一双方关系。而无权代理与表见代理存在的是三方结构,即被代理人、代理人,相对人三方结构。

 第三,无权代理的代理人可以说在某种程度上是为了被代理人的利益,而冒名顶替却是从根本上违背了被冒名者的意愿。本案中,郑某将房屋出租的行为并不是为了马六的利益,而是利用马六获取不当得利。其次,无权代理是用代理人的身份进行活动,而冒名顶替却是自称本人,表现为本案中的郑某自称为“马六”。再次,无权代理通常不会侵权,而冒名顶替则是侵权行为,本案的郑某不仅侵犯了马六的姓名权,同时侵犯了马六的财产权。

 本案中,丁一并不是信赖郑某具有代理权,而是相信了郑某就是“马六”本人。虽然相对人都产生了信赖,但是,表见代理中,相对人信赖的是代理人具备代理权。而冒名顶替行为中的相对人信赖的是直接交易的相对人是真正的权利人,即本案中丁一相信郑某就是房屋所有权人“马六”。

   可见,冒名顶替与无权代理和表见代理有着本质的区别。