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被抵债的房屋承租人还享有优先购买权吗?

作者:上海房产律师网    / 时间: 2016-12-09 12:14:30

【案情】

201694日,申请执行人陈某申请强制执行重庆某房地产开发公司1200余万元。在人民法院执行法官的主持下,双方达成以物抵债协议,协商约定该房地产公司以修建的酉阳某广场4-1F-D174-1F-D18两个门面和3-3F-C20住房一套向陈某以物抵债,两个门面抵债81万元,住房一套抵债27万元,共计抵债108万元,双方各自按照法律规定交纳房屋过户税费。

    后,人民法院查明3-3F-C20住房在法院作出查封决定前,已出租给戴某作为商业经营场所。经执行合议庭合议,一致认为执行中达成的以物抵债协议,不影响承租人行使优先购买权。

    租人是否行使优先购买权、承租人作出放弃优先购买权的书面说明后,人民法院发出执行裁定,认为上述房产以物抵债108万元的协议不违反法律规定,确认以物抵债协议合法有效。

 

【评析】

  以物抵债,是指在民事强制执行过程中,以被执行人所有的财产交给申请执行人,抵偿生效法律文书确定的债务用来赔偿法律规定的债务。

 

  首先,以物抵债是一种特殊的房屋买卖行为。以物抵债实际上是一种比较特殊的由债权人买受执行标的物的方法,债权人以支付核定价额为条件,取得标的物的所有权,应支付价额与其债权等额抵销,价额高于债权的,其高出部分由申请执行人向被执行人退还;价额低于债权的,不足部分,被执行人应当继续清偿。即使是在人民法院强制执行中的以物抵债协议,也符合一般的房屋买卖法律关系,应受房屋买卖法律法规的约束。

 

其次,房屋的承租人具有法定的优先购买权利。优先购买权,即民事主体在特定买卖货物的同等条件下,按照法律享有比他人优先购买财产的权利。承租人的优先购买权就是承租人在出租人出卖租赁物时,在同等条件下拥有优先购买该租赁物的权利。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第118条规定:“出租人出卖房屋时,应当提前三个月通知承租人,因为承租人在同等条件下享有优先购买权;如果出租人没有按此规定出卖房屋,那么承租人可以宣告该房屋的买卖是无效的。”

 

  第三,如果出租人没有提前通知承租人就出卖了房屋,使承租人丧失了优先购买权,则出租人应当承担相应的民事责任,并对其进行赔偿。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第21条规定:“如果出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人若提出要出租人承担相应的赔偿责任,人民法院应该予支持。但如果承租人请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不应该予支持。”

 

  最后,承租人房屋优先购买权有例外情形。据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第24条规定:“具有下列情形之一,承租人提倡优先购买房屋的,人民法院不应予支持:(一)房屋共有人行使优先购买权的;(二)出租人将房屋卖给近亲属,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;(三)出租人在履行通知义务之后,承租人在未十五日内明确表示会购买的;(四)第三人善意购买租赁房屋并已经将登记手续办理完整的。”当出现第(四)种例外情形,如果属于出租人未尽到通知义务的,承租人虽然无法再以同等条件行使优先购买权,但可以请求人民法院判决出租人承担相应民事赔偿责任。